Built to suit: saiba mais sobre o aluguel sob encomenda

No dia 19 de dezembro de 2012, o mercado imobiliário ganhou a Lei 12.744 que vem regular a operação de built to suit. Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário e Direito do Consumidor, Thales Pontes, juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.



O modelo, que nasceu nos Estados Unidos, cresce no Brasil com a nova legislação, pois recebe mais segurança jurídica e, consequentemente, oferece mais garantias aos investidores envolvidos nesse tipo de contrato de locação.  

BENEFÍCIOS

Segundo o advogado, locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio. São, portanto, locações para fins não residenciais. Ele afirma que os benefícios são diversos para o locatário, porque não há imobilização de capital para o exercício de sua atividade, além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.

“O locador, por sua vez, deve investir para atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos)”, explica o especialista em direito imobiliário.

No Ceará, a Alessandro Belchior Imóveis já realiza esse tipo de negociação para clientes como bancos, supermercados, concessionárias de automóveis, fábricas e escritórios. Com a mudança na lei, a imobiliária receberá mais suporte legal para suas negociações.

“A Lei 12.744 foi uma conquista para todo o setor imobiliário e para a economia nacional. Empresas passam a ter mais opções de como estruturar seus negócios e investidores/imobiliárias têm mais um nicho de investimento em crescimento”, afirma Germano Belchior, advogado e diretor superintendente da Alessandro Belchior Imóveis.

Antes desse momento, as operações imobiliárias de built to suit tinham na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) sua principal base. As operações de “construção sob encomenda para locação”, numa tradução mais livre, estavam sem uma legislação capaz de garantir segurança jurídica aos investidores no País.

DESAFIOS
Entre os desafios, a aplicação de multa coerente por rescisão antecipada do contrato, o artigo 4º da Lei do Inquilinato, autorizava a locatária a não cumprir o prazo determinado na locação, desde que pagasse a multa pactuada limitada a três aluguéis (proporcional ao cumprimento do contrato).

Este ponto acabava por inviabilizar um aluguel que necessitou de um alto investimento por parte do locador, para ser pactuado. Outro ponto de discussão era a ação revisional de aluguel. Pela Lei 8.245, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, podem pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Conforme Pontes, com a Lei 12.744 em vigência, as operações de built to suit têm como valor fixado, a título de multa máxima permitida, a totalidade dos aluguéis a vencerem até o fim do período de contrato, de mais longo prazo, tornando possível o retorno financeiro ao investidor que construiu ou reformou o imóvel por encomenda do locatário.

De acordo com Belchior, o ganho se faz para ambas as partes já que o locador ganha em segurança jurídica, pois o seu investimento passa a ter possibilidades efetivas de retorno. E ao pretendente à locação, permite a utilização de uma estrutura do seu “gosto”, sem a necessidade de ter que gastar recursos na área civil. “Ou seja, locatário pode manter os seus investimentos no seu negócio, considerando que o empreendedor disponibilizará os seus recursos na edificação que lhe atenda”, finaliza.

Fonte: O Estado ce
 

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