Lei do inquilinato: Direitos e Deveres do locador e do locatário

Nos termos da Lei nº 8.2451/91 são direitos e deveres do locador e do locatário (inquilino):

LOCADOR:
  • Entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso, não podendo entregar ao locatário um imóvel para residência que não tenha as mínimas condições de ocupação, como: sem peças sanitárias, com vazamentos, goteiras, infiltrações ou algo que coloca em risco a segurança dos ocupantes;
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, como, por exemplo, a ficha cadastral do locatário e do fiador;
  • Assumir a responsabilidade por problemas e defeitos existentes antes da locação;
  • Fornecer recibo discriminando as importâncias pagas pelo locatário; não sendo permitidos os recibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las;
  • Pagar os impostos, as taxas e o seguro contra fogo do imóvel, a não ser que o contrato estabeleça expressamente que o inquilino deve pagá-los;
  • A lei diz que o pagamento do IPTU deve ser feito pelo proprietário, mas aceita a transferência dessa obrigação ao inquilino, desde que estipulada no contrato.
Em se tratando de edifício residencial, é ainda dever do locador, pagar as despesas extraordinárias do condomínio, que são as que se destinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel:
  • Pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  • As indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação; 
  • A instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esportes e lazer; as despesas com decoração e paisagismo nas partes comuns do prédio; e
  • Os valores relativos à constituição do fundo de reserva;
  • É dever do locador informar ao locatário sobre as normas e o funcionamento do condomínio. Uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno deverá ser fornecida, para que o locatário se intere e possa seguir corretamente todas as regras estabelecidas pela convenção.
LOCATÁRIO:
  • Pagar o aluguel no prazo combinado;
  • Entregá-lo no final do contrato, no estado em que o recebeu;
  • Reparar os danos no imóvel provocados por ele, familiares ou visitantes;
  • Comunicar o aparecimento de qualquer problema ou irregularidade cujo reparo seja de responsabilidade do locador;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou pessoa autorizada por ele, desde que o dia e a hora sejam previamente combinados.

Quanto à locação em edifício residencial, o locatário deve seguir à risca a Convenção e o regulamento do Condomínio, como qualquer outro morador. A constituição e as cotas do Fundo de Reserva são de responsabilidade do proprietário-locador, no entanto, compete ao locatário a recomposição dôo Fundo quando utilizado em despesas ordinárias.


Como em outra moradia, quaisquer danos causados pelo locatário de um apartamento, devem ser obrigatoriamente reparados por ele, não apenas em sua unidade, mas também nas áreas comuns. Caso os reparos em sua unidade sejam incumbência do locador, o inquilino é obrigado a consenti-los, podendo requerer o direito de abatimento do aluguel se tiver duração superior a 10 (dez) dias, proporcionalmente ao período excedente.

Em uma Assembléia em que estejam na pauta as questões de despesas ordinárias, o inquilino terá total liberdade de opinar, se o proprietário-locador não estiver presente, podendo ter direito a voto, independentemente de procuração. Nos demais assuntos, ele não poderá votar, a não ser que tenha uma procuração, dada pelo proprietário-locador, conferindo-lhe poderes de decisão, específicos para aquela Assembléia.

Em todos os casos, a Lei estabelece, ainda, que o locatário deverá servi-se do imóvel para o seu uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com fim a que se destina, devendo mantê-lo como se fosse seu. Assim, não será correto locar um imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo transformá-lo em escritório ou ponto comercial.

Um ponto importante a ser observado diz respeito à pintura do imóvel na entrega ao locador. Os contratos sempre trazem que é de responsabilidade do locatário entregar o imóvel pintado, mas isto só deve acontecer quando este o recebeu também pintado de novo.

Dentro dos direitos e deveres de locador e locatário, igualmente importante tem-se o reajuste dos aluguéis que, com a Lei 9069/95 (Plano Real), passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira. Também há a revisão do valor do aluguel (revisional) que poderá ser estipulada a cada três anos, com o valor sendo alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

Outra atenção quanto aos contratos de locação se deve ao fato de o locatário poder deixar o imóvel antes do prazo. Para isto deverá pagar a multa estabelecida com contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, esta multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação. Por exemplo: se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim, se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel, o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

Por fim, é importante que o locatário, ao desocupar o imóvel, após o cumprimento de suas obrigações e resguardados seus direitos, solicite à imobiliária, ou ao locador, o comprovante de quitação e entrega das chaves.

Evidentemente a cada dever de uma das partes corresponde um direito da outra, assim o dever do locatário de pagar o aluguel corresponde ao direito do locador de recebê-lo; o dever do locador de entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir o uso a que se destina corresponde ao direito do locatário de receber o imóvel em estado servir ao uso a que se destina.


Fonte: Sindimóveis ce
 

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